Pengajaran kepada kita Akibat Membeli Rumah di Luar Kemampuan...

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera..

Dalam post kali ni saya sekadar untuk memberi nasihat dan peringatan kepada diri sendiri dan juga sahabat-sahabat yang sedang dalam proses untuk membeli rumah terutamanya kepada graduan yang baru mula bekerja.

Sumber : Klik Di Sini

Untuk makluman anda, sekarang ni ada banyak rumah (hartanah) yang baru siap dibina dah keluar dalam lelongan awam. 

Kenapa jadi macam tu?

Ada 3 sebab utama iaitu
  1. Membeli Rumah di Luar Kemampuan
  2. Membeli rumah menggunakan Teknik Multisub
  3. Diberhentikan kerja serta merta
Antara 3 sebab di atas, saya tertarik untuk menyentuh perkara no.1 dan no.2 sahaja sebab ia dalam kawalan kita, dan masalah tersebut boleh berlaku juga di atas kesilapan kita.

Untuk perkara no.3 ia berada di luar kawalan kita, jadi kita tak boleh nak buat apa-apa.

Sebelum kita membeli rumah, sebaiknya kita tengok keadaan kewangan kita terlebih dahulu.
Berapa gaji kita?
Berapa kemampuan semasa kita untuk membeli rumah?

Katakan gaji kita ialah RM4000 sebulan.

Ansuran bulanan yang baik untuk bayaran rumah adalah kurang 35% daripada gaji kita.

Jika gaji anda RM4,000 X 35% maka ansuran bulanan yang sihat untuk membeli rumah adalah sebanyak RM1400 sebulan.

Berapa pula anggaran harga rumah yang boleh kita beli dengan bayaran bulanan sebanyak RM1400 sebulan?

Formula Ansuran Bulanan ialah:
Harga Rumah/200 = Ansuran Bulanan

Jadi, 

Ansuran bulanan X 200 = Harga Rumah

RM1400 X 200 = RM280,000 (Maksimum harga rumah sejiranya gaji kita RM4000 sebulan)

Sekiranya anda membeli rumah dengan ansuran bulanan melebihi 35% daripada gaji anda, anda dikira membeli rumah di luar daripada kemampuan.

Akibatnya..
Kebarangkalian rumah anda akan dilelong adalah tinggi sekiranya anda tidak mampu untuk membayar ansuran bulanan kepada pihak bank atau LPPSA.

JOM KITA TENGOK REAL CASE STUDY TENTANG PEMBELI RUMAH DI LUAR KEMAMPUAN

Mari kita tengok gambar Pertama. 
Proclamation of sales  (PoS) diantara pihak ambank dan juga peminjam.
Dalam dokumen tersebut ada 2 nama, ini bermaksud loan ini dibuat secara joint loan.
loan agreement di sign baru saja 2 tahun yang lepas iaitu March 2018.
Ini bermaksud property ini baru sangat.
unit baru dan virgin lagi.

Sumber : Klik Di Sini

Rumah ini akan di lelong semula pada 27 Ogos 2020.
dengan harga rezab sebanyak RM430,467.00

Untuk makluman anda, unit ini telah beberapa kali keluar lelong, tetapi tiada pembida yang berminat.
  • Bermula dengan lelongan kali pertama pada 31/3/2020 dengan harga rezab sebanyak RM656,100
  • Kemudian harga rezab terus turun lagi sebanyak 10% disebabkan tiada pembida pada lelongan tersebut (sila rujuk pada screen 2)
  • Dilelong kali yang seterusnya pada 25/6/2020 dengan harga rezab sebanyak RM590,490 juga tiada pembida.
  • Seterusnya dilelong lagi pada 20/7/2020 dengan harga rezab sebanyak RM531,441 juga tiada pembida.
  • Lelongan kali ke 5 pada 10/8/2020 dengan harga rezab sebanyak RM478,297 juga tiada pembida.
  • Dan yang terbaru, lelongan kali ke 6 pada 27 Ogos 2020 dengan harga rezab bermula dengan harga rm430k...

Jauh betul harga rumah ni turun kan?.. Daripada asal RM656,100 sekarang dah jadi RM430,467.00
Anda boleh lihat sendiri..
ini semua real data.

Sumber : Klik Di Sini

Lebih memeranjatkan lagi, rupanya pembeli ini ada membeli unit lain lagi dengan teknik multisub.

Apply loan serentak pada bank yang berlainan, kemudian bila letter offer loan keluar, semua LO tersebut dia sign.
Mereka yang membeli menggunakan teknik ini tidak kira betul betul kemampuan untuk bayar loan.
jika mampu bayar loan, tidaklah sampai rumah ini kena lelong.
betul tak ???

Mari kita tengok screen 3...
PoS di antara pihak Cimb dengan peminjam yang sama.
joint loan juga .. nama yang sama ...
Harga rezab ialah RM362,900, dan property yang berlainan...
kali ini level tingkat adalah 32.
Mesti cantik view unit ini dari atas sana...
Malangnya kena lelong juga disebabkan peminjam tidak mampu untuk bayar loan yang mereka ambil.

Sumber : Klik Di Sini

Unit ini pun telah beberapa kali keluar lelong..
Anda boleh rujuk screen 4... 
  • Bermula dengan lelongan kali pertama pada 11/11/2019 dengan harga rezab sebanyak RM700,000
  • Kemudian harga rezab terus turun disebabkan tiada pembida pada lelongan tersebut (sila rujuk pada screen 4)
  • Dilelong kali yang seterusnya pada 30/11/2019 dengan harga rezab sebanyak RM630,000 juga tiada pembida.
  • Kemudian dilelong lagi pada 21/12/2019 dengan harga rezab sebanyak RM567,000 juga tiada pembida.
  • Seterusnya dilelong lagi pada 18/7/2020 dengan harga rezab sebanyak RM567,000 juga tiada pembida.
  • Lelongan kali ke 5 pada 8/8/2020 dengan harga rezab sebanyak RM453,600 juga tiada pembida.
  • Dan yang terbaru, lelongan kali ke 6 pada 29 Ogos 2020 dengan harga rezab bermula RM362,900

Harga unit ini sudah drop separuh harga daripada RM700,000 kepada RM362,900.
Sumber : Klik Di Sini 

Bila tengok keluasan ke dua-dua unit ini semasa harga launching, purchase price dulu tidak lari dari harga RM700k ke atas...
unit-unit servis apartment begini lagi tinggi tingkat, lebih mahal harganya...

Disebabkan kedua-dua unit ini masih baru, baki loan dah tentu tidak berganjak.

Katakan baki loan ada lagi RM700K, dan rumah ini berjaya dijual pada lelongan awam dengan harga RM400k.
Ada lagi short sebanyak RM300k.
Itu baru satu unit.
Kalau 2 unit, owner tu kena top up lagi RM600K kepada pihak bank.

Jika tidak mampu nak bayar baki hutang tersebut, pihak bank boleh ambil tindakan undang-undang, dan seterusnya boleh di isytiharkan bankrupt..
Jangan main-main yer, bab BANKRUPT ini.

Disebabkan terlalu banyak unit yang kena lelong area ini, pembida rumah lelong diluar sana akan tunggu pada harga yang rendah..
Seberapa rendah harga rezab tersebut boleh pergi..

Bagi pihak owner rumah ini pula, sudah tentu situasi ini menjadi mimpi ngeri kepada mereka...
Ini perkara yang mereka perlu hadapi, apabila tak mampu bayar loan yang ada.
melihat harga rezab jauh lebih murah dari harga pembelian mereka dulu...
melihat harga rezab semakin lama semakin jatuh ....
serius...
nightmare !!!!

Semoga kisah ini dapat memberikan kesedaran kepada kita tentang impact bila membeli rumah di luar kemampuan.

Pelaburan hartanah bukan tempat untuk cepat kaya.
Bukan tempat nak tunjuk kereta mewah...
Bukan tempat untuk nak kira siapa ada rumah banyak.
Ianya lebih kepada kemampuan financial kita sendiri...

Jangan mudah terpedaya dengan mimpi-mimpi indah.
Angan angan sahaja...
Di hidangkan dengan cerita yang indah sahaja...
Teknik orang menjual rumah, mestilah cerita benda yang best.
Kalau cerita yang reality susah pulak rumah nak laku.
tak boleh buat teknik multisub, kenapa perlu multisub?
senang saja ...
kalau 1 client beli 2 atau 3 buah rumah serentak, lagi banyak komisen dapat...
Lagi mahal harga jualan, lagi tinggi lah komisen yang dapat...
Jadi nya...
Sama ada agent ker, sifu ker, mentor ker...
kalau dah menjual tu, mesti nak cerita yang gempak-gempak lah.
Bila unit keluar lelong, barulah kita tahu langit tu tinggi ke rendah?

Perkongsian ini lebih kepada awareness...
betulkan mindset orang...
Tak semestinye beli property harga mahal tu generate return yang tinggi.
Sudahnya rumah kena lelong.
Orang yang "membeli semula" dalam dewan lelongan pada harga murah yang paling beruntung.
Siapa yang sakit kepala? Owner asal rumah yang kena lelong...

Kepada yang nak belajar step-step beli rumah lelong, penulis dah compile kan pengalaman beliau selama berapa belas tahun ini dalam penulisan terbaru.
Tentang risiko dan juga process flow.
Ambil tahu dulu sebelum involve dalam sesuatu. Sebab itu, ilmu itu tinggi martabatnya dan tersangat mahal nilainya.
Nak belajar ilmu tentang beli rumah murah?
Anda klik sahaja link dibawah ..

 

Sekian sahaja perkongsian saya pada kali ini...
Jika anda rasa bermanfaat .. anda kongsikanlah post ini...
Agar lebih ramai yang sedar tentang bahaya Membeli Rumah di Luar Kemampuan dan Bahaya Teknik MultiSub...
Semoga kita lebih berhati-hati dengan setiap risiko dalam pelaburan hartanah.

Pesanan dan pengajaran ini untuk diri saya juga.


Info Berkaitan: