Assalamualaikum dan Salam Sejahtera..
Seperti biasa jika ada kesempatan, saya akan melihat data-data lelong dari pihak bank dan juga pelelong berlesen diluar sana.
hari ini hati saya sedikit tersentuh, sedih melihat satu unit ini. Bila tengok nama orang kita tertera di proclamation of sale (POS) ini. Melihat umur peminjam yang sangat muda. Lahir pada tahun 1992, maknanya sekarang ini umur beliau baru sahaja 29 tahun. Kesian sungguh, muda-muda lagi sudah ada property yang kena lelong oleh pihak bank ...
 |
| Proclamation Of Sale (POS) Rumah Lelong di Shah Alam, mempunyai keluasan 829 sqt dilelong pada hara rezab RM315,900.00 |
Unit ini adalah SOHO unit. Boleh tengok pada layout dibawah:
- Mempunyai keluasan 829sqt.
- Freehold
- Lokasi strategic iaitu dekat dengan stesen komuter Sekyen 16 Shah Alam ...
- Mempunyai kemudahan yang cukup lengkap.
- Ada Swimming pool.
- Ada Gym.
 |
| Mempunyai kemudahan Gym dan Swimming Pool |
 |
| Mempunyai keluasan 829sqt (Rujuk pada Proclamation Of Sale (POS)) |
Melihat kepada keluasan unit ini iaitu 829sqt, menunjukkan ia adalah unit yang mempunyai keluasan paling besar.
Jom kita tengok pula sejarah unit ini semasa launching. Harga jualan dari RM240,000 hingga RM500,000. Dan sqt yang paling kecil bagi unit ini adalah 430sqt.
 |
| Analisa harga dan info unit ini semasa Launching |
Disebabkan harga paling mahal semasa launching ialah RM500,000 dan unit yang paling luas ialah 839 sqt, bermaksud harga jualan unit yang kena lelong ini adalah sekitar RM500,000 juga.
Tetapi sekarang ini unit ini telah di lelong dengan harga rezab RM315,900 (Rujuk pada Proclamation Of Sale (POS))
Perghhh.. Jauh betuk perbezaan harga tu.
 |
| Unit ini dilelong pada harga RM315,900 |
Berbalik semula kepada layout studio ini. Keluasan 829sqt besar sangat tu untuk sebuah unit studio.
Kalau kita beli apartment 3 bilik tidur pun ada yang 800sqt. Mungkin pembeli ini membut perancangan untuk buat partition bilik. Kalau kosong macam tu jer sapa pula nak sewa. Family tak akan sewa. Mungkin kalau ada yang nak sewa pun, syarikat yang nak buat work station.
Kalau nak di tambah dengan partition bilik, agak-agak berapa kos 1 partition?. Nak kena tambah bilik air lagi. Sebab bila dah ada banyak bilik, tentu bilik air sedia ada tidak mencukupi. Jadi macam duduk dekat asrama pula nanti, Kena que semasa nak mandi.
Apa pun perancangannya bila membeli unit begini, mesti ada kira-kira. Berapa kos tambahan yang diperlukan.
Boleh ada demand atau tidak ..
Berapa rental boleh dapat?
Reality tidak sama seperti di atas kertas. Kita forecast sewa yang tinggi, Kita forecast harga rumah naik banyak. Kita jangkakan sesuatu yang indah. Hakikatnya menjadi sebaliknya.
Sebab itu kita perlu prepare worst case scenario..
Jom tengok berapa iklan-iklan sewa disini. Range sewa antara RM800 ke RM1200 sebulan. Anda boleh survey sendiri yang mana buat tambahan bilik-bilik mungkin boleh dapat lebih.
Berbalik semula kepada unit ini. Jika harga belian semasa launching duluRM500,000. Andaikan loan dapat penjimatan contohnya RM450,000, sebulan kena bayar sebanyak RM2200 untuk loan bank.
Itu belum termasuk lagi dengan kos Maintenance. Katakan RM300 sebulan. Dekat situ sudah ada komitmen hutang sebanyak RM2500 sebulan. Berapa pula sewa boleh dapat.
Kalau tengok butiran dari pelelong, Unit ini adalah vacant ...
Perghhh ...
Bagi saya, bab cashflow bulanan tu tak kisah sangatlah. Yang kritikal adalah bab nak top up baki loan tu nanti.
Itu baru jadi satu masalah besar, jika baki loan tu masih ada lagi RM450,000, dan harga terjual pada lelongan awam adalah RM320,000.
Seleps rumah selesai di lelong, peminjam ini masih ada hutang lagi dengan bank sebanyak RM130,000.
Kena ingat segala kos melihatkan lelongan awam akan bank caj ke loan peminjam. Antara kos yang terlibat ialah:
- Kos lawyer
- kos valuer
- kos pelelongan
- dan lain-lain lagi.
Jangan terkejut jika baki loan tu naik.
Pada usia yang muda, nak cari duit untuk top up baki loan tu bukan senang.
Ada ke simpanan ratusan ribu ringgit?
Nak top up katakan RM150,000 ker, Itupun dengan andaian lelongan ini akan ada pembida yang berminat.
TAPI, saya jangkakan harga akan turun lagi disebabkan tiada pembida yang berminat dalam lelongan pada kali ini. Ramai yang akan tunggu harga rezab turun bawah RM300,000 disebabkan ini unit studio sahaja. Tak berbaloi nak beli SOHO lebih mahal daripada harga RM300,000.
Nak tambah bilik pun perlukan kos juga. Sama samalah kita saksikan nanti.
Jika lelongan kali ini tiada pembida, maka harga rezab tersebut akan turun lagi. Makin rendah harga rezab tersebut turun, semakin banyaklah owner ini kena top up baki loan tersebut di bank.
Jika tidak, bank akan proceed pada legal action dan boleh menyebabkan owner rumah di bankrupt kan.
Okay lah.. Setakat ini sahaja perkongsian saya mengenai data hartanah lelong.
Pesanan saya, nak beli hartanah biar dalam kemampuan kita.
Bacalah real case study diluar sana. Jadikan sebagai pengajaran. Belajar dulu process flow dalam hartanah supaya kita lebih bersedia menghadapi sebarang kemungkinan.
Semoga bermanfaat.
P/s : Sekiranya anda nak beli rumah lelong yang harga murah-murah di bawah harga pasaran, boleh dapatkan caranya menerusi link ini https://ezy.la/RumahLelong
P/s/s : Sekiranya anda nak beli rumah subsales di bawah harga pasaran, boleh dapatkan caranya menerusi link ini https://ezy.la/RumahSubsale
Info Berkaitan:
