Real Case Study : Harga Rumah Turun Dari RM500 ribu kepada RM171 ribu

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera..


Jom kita tengok real data lelong ini iaitu sebuah Unit duplex dengan keluasan 710sqt ... 

Rumah Lelong sebuah Unit duplex dengan keluasan 710sqt
Rumah Lelong sebuah Unit duplex dengan keluasan 710sqt


Anda boleh refer detail pada proclamation of sale dibawah ini:

  • Unit ini design ala ala loft 
  • Dengan 1 bedroom, 2 bilik air.
  • Duplex , Memang style dia punya design 
  • Unit freehold terletak di Cyberjaya. 
  • Siap dapat 2 car park.


proclamation of sale Rumah Lelong Unit duplex di Cyberjaya
proclamation of sale Rumah Lelong Unit duplex di Cyberjaya


Bila kita tengok history unit ini semasa launching dulu (Harga semasa rumah mula dijual), price starting from RM497,000 hingga RM815,474 (bergantung kepada keluasan rumah).


Kita anggaplah rumah yang kena lelong ni dalam senarai rumah yang paling murah semasa launching. Atau lebih senang kita kira lah harga rumah ni masa tu dalam RM500k.


Completion date (rumah siap) pada Sept 2017. Katakan lah tahun 2018 dapat kunci rumah. Pada masa tu sudah boleh sewa kan. Betul tak ?


Detail rumah semasa Launcing dulu
Detail rumah semasa Launcing dulu

Untuk loan unit yang kena lelong ini katakan Selling price rm500k. Kemudian mungkin ada dapat discount early bird. Kita anggarkan loan dalam RM450k (selepas tolak diskaun early bird).


Katakanlah bayaran bulanan pinjaman rumah ni RM2200 sebulan. 

Kita tengok pulak berapa maintenance fees unit ini?

Tempat ini lengkap dengan swimming pool, gym dan lain-lain kemudahan. 


Lengkap dengan kemudahan Swimming Pool, Gym dan lain-lain
Lengkap dengan kemudahan Swimming Pool, Gym dan lain-lain

Tengok pool dia mewah juga tu. Tambah pula low density.


Tak banyak blok yang ada dekat sini. Cuma 2 blok sahaja dan pada setiap level cuma ada 8 unit sahaja.

Maintenance fees untuk unit ini adalah RM300 sebulan. Jumlah kos sebulan yang kita perlu ambil kira adalah loan bank sebanyak RM2200 dan maintenance fees sebanyak rm300, Menjadikan kos keseluruhan RM2500 sebulan.


Mari kita lihat pula iklan-iklan sewa di sini .. 

Kita tengok iklan yang baru seperti dalam gambar dibawah. 


iklan-iklan sewa rumah terkini di kawasan ini


Iklan sewa disini serendah rm800 sebulan. Ada yang rm950 sebulan, juga ada yang letak sewa RM1000 sebulan.


Waktu dalam tempoh Pendemik Covid19 ini ramai yang mengeluh nak sewakan apartment 3 bilik bawah RM1000 sebulan. Itu apartment baru, bukan apartment lama. Baru siap dalam 3 tahun lebih (2017).


Katakanlah kita ambil sewa unit paling mahal iaitu RM1000 sebulan. Berapa banyak negative cashflow untuk unit ini?


Bayar loan dan maintenance sahaja dah RM2500 sebulan. Kemudian, boleh dissewakan cuma RM1000 sebulan. Setiap bulan tanggung Cashflow negative sebanyak RM1500. 

 

Setiap bulan kena top up RM1500 dari poket sendiri. Itu pun kalau dapat penyewa. Kalau unit kosong tiada penyewa, kena keluar duit poket sendiri RM2500 sebulan. 


Dari harga asal pembelian umah ini RM500k, sekarang ini dilelong dengan harga rezab RM171k sahaja.

Drop harga lebih 60%! Memang ngeri tak kalau kita jadi owner rumah tersebut. Mahu tak tidur malam dibuatnya bila memikirkan baki hutang yang perlu dijelaskan kepada pihak bank bila rumah ini dah selesai kena lelong nanti.


Dalam rekod, memang ada data unit di sini dilelongkan dengan harga bawah RM200k saja. Atas daripada harga tu tak ada orang yang berminat nak beli, sebab kita sedia maklum orang nak beli rumah lelong sebab nak beli rumah harga murah-murah. 


Andai kata rumah ini berjaya terjual di lelongan awam pada harga RM200k sekali pun, Owner masih berhutang lagi dengan pihak bank.

Katakan baki loan ada masih ada RM450k, terjual di lelongan awam RM200k. Jadi, masih ada baki hutang dengan pihak bank sebanyak RM250k.


Suku juta bukan satu nilai yang sedikit!

Lepas tu, dah lah rumah tak dapat. Hilang lenyap suku juta macam tu sahaja. 


Iniah risiko dalam pelaburan hartanah.

Kena jadi bijak semasa membeli rumah. Kena rajin buat analisis, kena rajin buat kira-kira sikit. Jangan main beli sahaja.


Nak beli rumah secara lelong ke, nak beli rumah secara undercon ker, nak beli rumah subsale ker, fahamkan dulu process dan risikonya.

 

Buat lah kira kira. Belilah mengikut kemampuan masing-masing. Berpijaklah dibumi yang nyata. Walaupun Reality itu memang pahit, tapi kita perlu tahu dan ambil tahu.


Sekian sahaja perkongsian saya pada kali ini.  


Semoga bermanfaat.

P/s : Sekiranya anda nak beli rumah lelong yang harga murah-murah di bawah harga pasaran, boleh dapatkan caranya menerusi link ini https://ezy.la/RumahLelong

P/s/s : Sekiranya anda nak beli rumah subsales di bawah harga pasaran, boleh dapatkan caranya menerusi link ini https://ezy.la/RumahSubsale

Info Berkaitan: